В Земельном кодексе Российской Федерации (далее-ЗК) до 01.03.2015 года не было запрета на возобновление на неопределенный срок по правилам п. 2 ст.621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК) договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.
После 01.03.2015 года максимальные (предельные) сроки договоров аренды земельных участков определены статьей 39.8 ЗК.
В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. В то же время при наличии оснований и соблюдении условий, указанных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 ЗК, арендаторы таких земельных участков имеют право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.
При отсутствии оснований и условий, предусмотренных пунктами 3, 4 статьи 39.6 ЗК, арендатор лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК).
Таким образом, действующее земельное законодательство не позволяет осуществлять продление договоров аренды земельных участков, а договоры аренды земельных участков, в том числе заключенные до 1 марта 2015 г. и действующие на 1 марта 2015 года, подлежат безусловному прекращению после истечения срока аренды, на который они заключались, без права их пролонгации согласно п.2 ст.621 ГК.
В свою очередь, договоры аренды, возобновленные в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК на неопределенный срок до 1 марта 2015 г., с учетом положений пункта 2 статьи 4, пункта 2 статьи 422 ГК не прекращают своего действия.
При этом орган регистрации прав не вправе самостоятельно вносить в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) какие-либо записи (в том числе о погашении регистрационной записи об аренде в связи с истечением указанного в договоре аренды недвижимости срока) за исключением случаев, установленных Законом о регистрации.
В соответствии с частью 1 статьи 51 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества; с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Соответственно, прекращение аренды по истечении срока действия договора может осуществляться по заявлению одной из сторон договора.При этом, учитывая положения части 4 статьи 18 Закона о регистрации, к заявлению также должны быть приложены документы, необходимые для её проведения, то есть подтверждающие фактическое прекращение арендных отношений (таким документом может, например, являться документ (акт), подтверждающий передачу (возврат) арендованного имущества арендодателю (статья 622 ГК) либо, например, уведомление о расторжении договора аренды недвижимости, направленное арендатором арендодателю в срок, установленный законом или договором для предупреждения о прекращении договора аренды недвижимости). Госпошлина за прекращение записи об аренде не уплачивается.
Заявление о прекращении обременения можно подать, воспользовавшись электронными сервисами Росреестра на официальном сайте Росреестра.
Для сведения! 8 июня президент России подписал закон о принятии мер для обеспечения устойчивого развития экономики и предотвращения последствий распространения коронавируса. Одна из норм закона позволит предпринимателям, ведущим деятельность на арендованных земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, продлевать срок аренды до трех лет.
Для продления срока аренды достаточно одного заявления от арендатора. Арендодатель рассматривает в течение 5 дней, после чего стороны заключают дополнительное соглашение об увеличении срока действия договора аренды.
Потребовать продления договора аренды можно до 1 марта 2021 года. Арендатор может воспользоваться таким правом, если договор аренды земли был заключен до введения в регионе в 2020 году режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации из-за ситуации с распространением коронавируса. Срок, на который будет продлена аренда, не может превышать срок действия предыдущего договора или три года.
А.О. Лопсан, заместитель начальника Западного отдела
Управления Росреестра по Республике Тыва